Wegerecht Wer Muss Pflegen?

Wegerecht Wer Muss Pflegen
6. Wie sind Haftung und Pflichten bei einem Wegerecht-Vertrag geregelt? – Bei einem privaten Vertrag arbeiten beide Nachbarn eine Abmachung aus, wie der Weg zum herrschenden Grundstück genutzt werden darf. Das Dokument sollte Zeitrahmen des Wegerechts sowie Pflichten und Rechte beider Eigentümer festhalten. Wegerecht Wer Muss Pflegen Welche Pflichten gibt es und was ist zu beachten? Damit die Nachbarschaft trotz eines Wegerechts möglichst harmonisch funktioniert, ist es sinnvoll, beim Ausarbeiten des Vertrages ganz genau vorzugehen. Rechte und Pflichten jeder Partei sollten hier unmissverständlich aufgeführt werden.

Wer entsorgt das Laub und trägt ggf. die Kosten dafür? Wer trägt die Kosten der Instandhaltung des Weges? Wer ist für den Winterdienst beim Wegerecht verantwortlich, wer muss den Schnee räumen? Beim Wegerecht, wer darf es nutzen? Wie soll der Weg angelegt werden, wie weit vom Haus entfernt? Wie darf dieser genutzt werden? Mit dem Auto/Motorrad (Durchfahrtsrecht) oder nur zu Fuß (Durchgangsrecht)? Wenn die Nutzung mit Kraftfahrzeugen gestattet ist: Welche Fahrzeugklasse ist hier erlaubt? Wie lang und wie breit ist der Weg, der genutzt werden darf? Dürfen Leitungen vom Wegerechtnutzer unter dem Weg verlegt werden? Darf der Weg vom Nachbarn überbaut werden?

Wer haftet bei einem Unfall? Wird der Weg ausschließlich alleine vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks genutzt, so ist er nach gängiger Rechtssprechung für die Instandhaltung sowie Räumung des Weges verantwortlich, es sei denn es wurde anders vereinbart.

Wem gehört der Weg?

Wem gehört der Weg? – Publikationen zu Fragen insbesondere des portugiesischen Rechts Meine Eltern haben mir im Rahmen einer vorweggenommenen Erbschaft vor einigen Jahren ihr Anwesen an der Algarve durch Schenkung vermacht, nachdem sie aus gesundheitlichen Gründen nach Deutschland zurückgekehrt sind.

  1. Zu meinem Grundstück gelangt man über eine breite, ca.50 m lange Einfahrt, die entlang der Grenze des Nachbargrundstücks führt.
  2. Meine Eltern haben diese Einfahrt, die von Anfang an vom Nachbargrundstück durch eine Hecke abgerenzt war, nach dem Kauf befestigt.
  3. Unsere Familie ist immer davon ausgegangen, dass die Einfahrt Teil unseres Grundstücks sei.

Nun behaupten die Nachbarn, an deren Grundstücksgrenze entlang die Einfahrt führt, die Einfahrt gehöre zu ihrem Grundstück und uns würde nur ein Wegerecht zustehen. Wie sich die Sachlage nun darstellt, steht Aussage gegen Aussage. Was können wir tun? Zunächst sind die Kauf- und Grundstücksunterlagen daraufhin zu überprüfen, ob sich aus diesen ergibt, wo genau die Grundstücksgrenzen verlaufen und ob die Zufahrt Teil des von Ihren Eltern seinerzeit erworbenen Grundstücks ist.

Sowohl im Grundbuch als auch in der Caderneta, das ist das beim Finanzamt geführte Grundstücksdokument, werden die Angrenzungen eines Grundstücks in allen vier Himmelsrichtungen durch Bezeichnung der Nachbargrundstücke oder gegebenenfalls der angrenzenden öffentlichen Strassen oder Wege festgestellt.

Weiterhin sind aus dem bei der Gemeindeverwaltung geführten Lageplan des Grundstücks (planta de localização) die Grundstücksgrenzen ersichtlich. Diese Lagepläne sind herkömmlicherweise gezeichnet, heute jedoch in vielen Landkreisen als Luftaufnahmen erhältlich.

Weiterhin ist vor Ort zu prüfen, an welchen Stellen die amtlichen Grenzsteine des Grundstücks gesetzt sind. Führen alle diese Ermittlungen zu keinem Ergebnis, so kann ein Antrag beim Katasteramt in Faro auf Mitteilung der exakten amtlichen Koordinaten der Grenzpunkte des Grundstücks gestellt werden. Sollte sich aufgrund all dieser Ermittlungen nicht eindeutig ergeben, dass die Zufahrt Teil Ihres Grundstücks ist, so ist durch Einsichtnahme in das Grundbuch zu überprüfen, ob das Nachbargrundstück tatsächlich zugunsten Ihres Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts (servidão de passagem) belastet ist.

Grunddienstbarkeiten sind dingliche Rechte an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks. Man spricht auch von dem dienenden und von dem herrschenden Grundstück. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat das Recht, das dienende Grundstück entsprechend dem Inhalt der Grunddienstbarkeit zu nutzen, beim Wegerecht die Nutzung des Weges auf dem Nachbargrundstück, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen.

Es ist zwischen freiwillig begründeten und gesetzlichen Wegerechten zu unterscheiden. Besteht keine Anbindung eines Grundstücks an das öffentliche Wege- und Straßennetz und kann eine solche auch nicht mit einem vertretbaren Aufwand geschaffen werden, so hat der Eigentümer dieses Grundstücks gegenüber dem Eigentümer des Nachbargrundstücks gegen Zahlung einer Entschädigung Anspruch auf die Schaffung eines Weges.

Hierbei handelt es sich um die in den Artikeln 1550 ff des Código Civil gesetzlich geregelte Grunddienstbarkeit des Notwegerechts. Bei dem gesetzlichen Notwegerecht muss man den Notweg für Nachbarn dulden, wenn das Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße liegt und der Nachbar kein privates Wegerecht zu einer öffentlichen Straße hat, denn das Gesetz geht davon aus, dass für jedes Grundstück eine ordentliche Bewirtschaftung möglich sein muss.

Das Notwegerecht kann auch gerichtlich durchgesetzt werden. Das freiwillige Wegerecht wird regelmäßig durch einen mündlichen oder schriftlichen Vertrag zwischen den jeweiligen Grundstückseignern begründet. Ist auch kein Hinweis auf das Vorhandensein eines freiwilligen oder gesetzlichen Wegerechts ersichtlich, so können „historische Recherchen” angestellt werden.

Diese Recherchen werden bei den Ämtern, hauptsächlich beim Grundbuchamt und den Notariaten durchführt und sind arbeits- und zeitaufwendig; sie dienen dazu, Urkunden oder andere Belege für die Grenzziehung zwischen den aneinandergrenzenden Grundstücken zu Beweiszwecken aufzufinden.

  • Hier kommt insbesondere die Begründung einer Dienstbarkeit oder Grenzziehung gemäß Artikel 1549 des Código Civil „durch Bestimmung des Familienvaters” in Betracht.
  • Die Begründung eines solchen Rechts setzt voraus, dass zwei Grundstücke demselben Eigentümer gehören und beständige Zeichen zur gegenseitigen Nutzbarkeit der beiden Grundstücke gegeben sind.

Eine solche Bestimmung, kann bei einer Trennung der Grundstücke als Nachweis des Vorhandenseins einer Dienstbarkeit und der Grenzziehung dienen. Schließlich ist der Eigentumserwerb an dem streitigen Grundstücksteil unter Umständen durch Ersitzung (usucapio) denkbar.

Was ist Überfahrtsrecht?

Ein Überfahrtsrecht wird als Grunddienstbarkeit gemäß Paragraf 1018 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestellt und stellt eine Belastung des dienenden Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines herrschenden Grundstücks dar. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf dann das Grundstück gemäß einer zwischen den beiden Grundstückseigentümern geschlossenen vertraglichen Vereinbarung nutzen.

  • Das Recht kann nur so ausgeübt werden, wie es vereinbart und im Grundbuch eingetragen wurde.
  • Das heißt, Sie müssen zur Feststellung des Umfangs des Überfahrtsrechts zunächst die Eintragung im Grundbuch selbst und gegebenenfalls die Eintragungsbewilligung oder eine andere Urkunde, die als Beiakte zum Grundbuch vorliegt, prüfen.

Die Grunddienstbarkeit geht bei einer Übertragung des Grundstücks mit auf den neuen Eigentümer über. Benutzungsberechtigt sind außer dem Eigentümer auch seine Angehörigen, Besucher, Mitarbeiter oder Mieter. Nach Paragraf 1020 BGB hat der Berechtigte bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks „tunlichst zu schonen”.

Was bedeutet Fuss und Fahrwegrecht?

− Ein Fuss- und Fahrwegrecht beinhaltet auch das Recht, auf der belasteten Grundstückfläche kurz anzuhalten, um ein Tor an der Grundstückgrenze zu öffnen, um sogleich weiterzufahren. Unzulässig ist jedoch, die Wegrechtsfläche als Wende- oder Parkplatz zu benützen.

Wann verjährt ein Wegerecht?

Wegerecht Wer Muss Pflegen © Getty Images/iStockphoto/jacquesvandinteren/iStockphoto Ein aktuelles OGH-Urteil widmet sich der Dienstbarkeit und klärt, unter welchen Umständen diese erlischt.03/26/2020, 05:35 PM Dienstbarkeiten sind Nutzungsrechte an fremden Sachen. Das kann zum Beispiel ein Wegerecht oder ein Wasserleitungsrecht an einer fremden Liegenschaft sein.

  1. Der Besitzer des Grundstücks verpflichtet sich, etwas zu dulden (oder zu unterlassen), zum Beispiel, dass ein Nachbar den Weg über sein Grundstück benützt, um zu seiner Liegenschaft zu kommen.
  2. Derartige Dienstbarkeiten, auch Servitute genannt, können durch langjährige (mindestens 30-jährige) Nutzung ersessen werden.

Eine sogenannte Freiheitsersitzung liegt dann vor, wenn der Servitutgeber die Ausübung des – in diesem Fall – Wegerechts drei Jahre lang verhindert und der Berechtigte das akzeptiert und es dabei bewenden lässt: dann erlischt bzw. verjährt das Recht.

Wie kommt man aus einer Eigentümergemeinschaft raus?

Der einzige Weg, sich aus der Eigentümergemeinschaft zu verabschieden, ist es also, die eigene Wohnung zu verkaufen, zu verschenken oder aufzugeben. In diesem Fall verbleiben die vom Eigentümer bereits gebildeten Rücklagen bei der WEG.

Was ist der Unterschied zwischen Wegerecht und geh und Fahrrecht?

Was ist das Wegerecht? – Formal lautet die Erklärung: Beim Wegerecht handelt es sich um das Recht, ein fremdes Grundstück lediglich zum Durchgang zu benutzen. Ein Grundstückseigentümer darf demnach ein fremdes Grundstück betreten, um sein eigenes Grundstück zu erreichen.

Oder umgekehrt: Ist im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen, darf der Nachbar Ihr Grundstück überqueren, um sich Zugang zu einem öffentlichen Weg oder einer Straße zu verschaffen. Ein Wegerecht entsteht demnach, sobald ein Grundstück aufgeteilt wird und eines der Teilgrundstücke keinen direkten Zugang zur öffentlichen Straße hat.

Deswegen wird das Grundstück mit Zugang als dienendes Grundstück bezeichnet, während das Grundstück, das ein Wegerecht nach BGB beansprucht, als herrschendes Grundstück oder Hinterliegergrundstück gilt. Eine weitere Unterscheidung ist dabei zu beachten, denn das Wegerecht wird differenziert festgelegt nach Geh- und Fahrtrecht:

Das Gehrecht sieht eine ausschließlich Nutzung zu Fuß vor Das Fahrrecht stellt darauf ab, dass das Wegerecht auch mit einem Fahrzeug in Anspruch genommen werden darf.

Die reine Gewohnheit reicht also nicht aus, um daraus ein verbrieftes Recht abzuleiten, wie der BGH zum Wegerecht in zahlreichen Urteilen bestätigt hat.

Wie breit ist ein Fahrwegrecht?

Fuss- und Fahrwegrecht: Umfang und Verlauf der Dienstbarkeit Das Bundesgericht hat sich mit mit einem Fuss- und Fahrwegrecht auseinandergesetzt. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zwei benachbarte Grundstücke X und Y sind je mit einem Einfamilienhaus mit Garage überbaut.

Die Zufahrt ab der öffentlichen Strasse zum Grundstück X erfolgt über eine Stichstrasse, deren Benutzung ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht von 3 m Breite zugunsten des Grundstücks X und zulasten des Grundstücks Y gewährleistet. Der Weg führt auf dem belasteten Grundstück Y über einen teils asphaltierten und teils mit Pflastersteinen belegten Platz zwischen den beiden Einfamilienhäusern, an den die beiden Garagen grenzen.

Die Eigentümer der beiden Grundstücke waren sich über den Umfang und den Verlauf des Wegrechts nicht einig. Ausgangspunkt für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit ist der Grundbucheintrag, Soweit dieser undeutlich ist, bestätigt das Bundesgericht die Ausführungen der Vorinstanz, wonach sich der Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit diesfalls nach dem Erwerbsgrund und, soweit nicht schlüssig, nach der unangefochtenen Ausübung der Dienstbarkeit während längerer Zeit in gutem Glauben bestimmt.

Trete die Dienstbarkeit baulich in Erscheinung bzw. lasse sie sich durch bauliche Massnahmen abgrenzen (sog. natürliche Publizität), so habe sich der Erwerber diesen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs grundsätzlich unabhängig von Grundbucheintrag und Begründungsakt entgegenhalten zu lassen. Gemäss dem durch die Begründungsparteien unterschriebenen und den Grundbuchgeometer gezeichneten Situationsplan führt das Fuss- und Fahrwegrecht über das belastete Grundstück Y, um direkt und ohne Rücksicht auf den Standort der Garage auf dem Grundstück X auf dieses Grundstück X abbiegen zu können.

Gestützt auf die Erscheinung des vorliegenden Fuss- und Fahrwegrechts und aufgrund der Bezeichnung im Grundbuch als Zugangs- und Zufahrtsrecht von 3 m Breite bestätigte das Bundesgericht in Abweichung des vorgenannten Situationsplans die Auffassung der Vorinstanz, wonach offenkundig sei, dass es den Eigentümern des Grundstücks X möglich sein müsse, ihre Garage zu erreichen, d.h.

  1. In diese mit einem Auto hineinzufahren und einzuparkieren.
  2. Der Umfang und Verlauf des Wegrechts entsprach laut Bundesgericht im zu beurteilenden Fall somit seiner tatsächlichen Erscheinung.
  3. Empfehlung: Vor dem Erwerb eines mit einer Dienstbarkeit belasteten Grundstücks sollten allfällige Differenzen zwischen dem im Grundbuch hinterlegten Situationsplan und der tatsächlichen Erscheinung der Dienstbarkeit geklärt werden und falls nötig im Grundbuch präzisiert werden.

brumann müller recht ist spezialisiert auf das Immobilienrecht. Gerne unterstützen wir Sie beim Erwerb Ihrer Immobilie. : Fuss- und Fahrwegrecht: Umfang und Verlauf der Dienstbarkeit

Was bedeutet schonende Ausübung?

Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte die Interessen des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks soll in der Benutzung nur insoweit eingeschränkt werden, als es zur sachgemäßen Rechtsausübung notwendig ist.

Wann erlischt eine Dienstbarkeit?

Grunddienstbarkeit (WEMoG) / 4 Erlöschen/Aufhebung | Deutsches Anwalt Office Premium |, Da die Grunddienstbarkeit grundsätzlich befristet begründet werden kann, erlischt sie mit Fristablauf oder auch mit dem Eintritt einer auflösenden Bedingung, wie etwa der Insolvenz des Berechtigten.

  • Durch Landesrecht kann geregelt sein, dass die Grunddienstbarkeit erlischt, wenn das zugrunde liegende Recht über 10 Jahre lang nicht ausgeübt wurde.
  • Selbstverständlich genügt hierfür lediglich eine aktuelle Nichtausübung nicht.
  • Fällt der Vorteil für das „herrschende” Grundstück weg, erlischt sie ebenfalls und selbstverständlich bei Teilung des „dienenden” Grundstücks, soweit das neu entstandene Teilgrundstück nicht betroffen ist.

Die Grunddienstbarkeit kann in erster Linie auch durch rechtsgeschäftliche Aufgabeerklärung des Berechtigten unter Erteilung einer Löschungsbewilligung aufgehoben werden. Zugunsten der Wohnungseigentümer der WEG „Hauptstraße” besteht eine Grunddienstbarkeit zur Nutzung von Kfz-Stellplätzen auf dem Nachbargrundstück der WEG „Erlenweg”.

  • Obwohl das Grundstück der WEG „Erlenweg” über Stellplätze verfügt, dürfen die Eigentümer dort nicht parken.
  • Sie haben also größtes Interesse daran, dass die zugunsten der Eigentümer der WEG „Hauptstraße” bestehende Grunddienstbarkeit aufgehoben wird und bieten insoweit den Eigentümern der WEG „Hauptstraße” die Zahlung von 100.000 EUR für die Erteilung einer Löschungsbewilligung an.

Die Wohnungseigentümer der WEG „Hauptstraße” beschließen die Löschungsbewilligung. Der Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Grunddienstbarkeiten sind „Bestandteile” des Grundstücks und somit Gemeinschaftseigentum. Die Verfügung über Gemeinschaftseigentum betrifft individuelle Rechte der Wohnungseigentümer, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht ausüben kann.

  • Im Übrigen können durch Beschluss keine Leistungsverpflichtungen begründet werden.
  • Schließlich muss jeder einzelne Wohnungseigentümer die Löschungsbewilligung erteilen.
  • Für die rechtsgeschäftliche Aufgabe einer Grunddienstbarkeit bedarf es daher einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.
  • Das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit droht dann, wenn auf dem belasteten Grundstück eine Anlage errichtet wird, durch die die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt wird und der Berechtigte innerhalb unverjährter Frist nicht ihre Beseitigung geltend macht.

Mit der Verjährung des Anspruchs erlischt die Dienstbarkeit. Die Wohnungseigentümer der WEG „Erlenweg” haben genug vom Lärm und Dreck, der durch das Überfahren ihres Grundstücks durch die Eigentümer der WEG „Hauptstraße” entsteht und errichten kurzerhand Poller, sodass die Fläche nicht mehr befahren werden kann.

Wer zahlt bei Grunddienstbarkeit?

Entsteht durch eine Grunddienstbarkeit eine Eigentümergemeinschaft? – Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat durch die Grunddienstbarkeit zwar einige Rechte, es kommt jedoch keinesfalls zur Bildung einer Eigentümergemeinschaft. Eine Eigentümergemeinschaft kann nur durch eine Eigentumsänderung im Grundbuch entstehen.

Welchen Wert hat eine Dienstbarkeit?

§ 52Nutzungs- und Leistungsrechte (1) Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.

  • 2) Ist das Recht auf eine bestimmte Zeit beschränkt, ist der auf die Dauer des Rechts entfallende Wert maßgebend.
  • Der Wert ist jedoch durch den auf die ersten 20 Jahre entfallenden Wert des Rechts beschränkt.
  • Ist die Dauer des Rechts außerdem auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, darf der nach Absatz 4 bemessene Wert nicht überschritten werden.

(3) Der Wert eines Rechts von unbeschränkter Dauer ist der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert. Der Wert eines Rechts von unbestimmter Dauer ist der auf die ersten zehn Jahre entfallende Wert, soweit sich aus Absatz 4 nichts anderes ergibt. (4) Ist das Recht auf die Lebensdauer einer Person beschränkt, ist sein Wert

bei einem Lebensalter von, der auf die ersten, Jahre
bis zu 30 Jahren 20
über 30 Jahren bis zu 50 Jahren 15
über 50 Jahren bis zu 70 Jahren 10
über 70 Jahren 5

entfallende Wert. Hängt die Dauer des Rechts von der Lebensdauer mehrerer Personen ab, ist maßgebend,

1. wenn das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden erlischt, das Lebensalter der jüngsten Person,
2. wenn das Recht mit dem Tod des zuerst Sterbenden erlischt, das Lebensalter der ältesten Person.

5) Der Jahreswert wird mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands oder Teils des betroffenen Gegenstands angenommen, sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann. (6) Für die Berechnung des Werts ist der Beginn des Rechts maßgebend.

  • Bildet das Recht später den Gegenstand eines gebührenpflichtigen Geschäfts, so ist der spätere Zeitpunkt maßgebend.
  • Ist der nach den vorstehenden Absätzen bestimmte Wert nach den besonderen Umständen des Einzelfalls unbillig, weil im Zeitpunkt des Geschäfts der Beginn des Rechts noch nicht feststeht oder das Recht in anderer Weise bedingt ist, ist ein niedrigerer Wert anzunehmen.

Der Wert eines durch Zeitablauf oder durch den Tod des Berechtigten erloschenen Rechts beträgt 0 Euro. (7) Preisklauseln werden nicht berücksichtigt.

Was heißt Geh und Fahrrecht?

Geh- und Fahrrecht – Das Wegerecht wird unterschieden in Geh- und Fahrrecht:

Beim Gehrecht darf die Nutzung des Wegerechts nur zu Fuß erfolgen. Beim Fahrrecht darf das Wegerecht auch mit einem Kraftfahrzeug genutzt werden. Es wird daher auch als Überfahrtsrecht bezeichnet.

Die Rechte, die ein Geh- und Fahrrecht dem Begünstigten einräumt und die Pflichten, die erfüllt werden müssen, erläutern wir im Abschnitt „ Welche Pflichten ent­stehen durch das Wegerecht? „.

Was versteht man unter Dienstbarkeit?

Was ist eine Dienstbarkeit? – Die Dienstbarkeit ist ein rechtlicher Begriff, der sich darauf bezieht, dass ein Eigentümer eine Sache nicht selbst oder nicht ohne Einschränkungen nutzt, sondern einer anderen natürlichen oder juristischen Person vertraglich geregelte Nutzungsrechte überlässt.

  1. In allgemeiner Form lässt sich eine Dienstbarkeit schuldrechtlich (durch Miete, Pacht, Leasing oder Leihe) oder als dinglich wirkende Dienstbarkeit gestalten.
  2. Mit Ausnahme der Leihe kann der Eigentümer für die Gewährung einer Dienstbarkeit Ansprüche auf eine Gegenleistung – in der Regel in Form eines Nutzungsentgelts – geltend machen.

Das deutsche Recht sieht vor, dass alle Sachen mit einer Dienstbarkeit belastet werden können. Dabei kann es sich um Einzelgegenstände, Sachgesamtheiten, Rechte oder Immobilien handeln.

Was ist ein dienstbarkeitsvertrag?

Home > Der Dienstbarkeitsvertrag – Was sollte man darüber wissen? Erfahren Sie in unserem Ratgeber alles zum Dienstbarkeitsvertrag sowie zu Gesetzliche Regelungen & Inhalte.

Redaktion Vertragsrechtsinfo.at

Der Dienstbarkeitsvertrag dokumentiert ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an fremden Sachen. Dabei ist der Eigentümer verpflichtet, lt. dem Dienstbarkeitsvertrag etwa zu Dulden oder zu Unterlassen. Hierbei kann es sich beim Vertrag erstellen z.B.

Wie können Dienstbarkeiten erlöschen?

Eigentümerwechsel und gutgläubiger Erwerb – Eine Dienstbarkeit kann erlöschen, wenn das belastete Grundstück den Eigentümer wechselt, Das passiert dann, wenn die Dienstbarkeit nicht im Grundbuch eingetragen ist und der bzw. die Käufer:in von der Dienstbarkeit nichts weiß oder wissen muss,

  • Wenn also ein Käufer vor dem Kauf im Grundbuch nachsieht und keine Servitut eingetragen ist, dann verliert der Dienstbarkeitsberechtigte beispielswiese sein Wegerecht, wenn die Servitut nicht offensichtlich auf dem Grundstück erkennbar ist.
  • Eine Ausnahme davon wäre, wenn der bzw.
  • Die Erwerber:in die Dienstbarkeit kannte oder hätte kennen müssen.
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Auch aus diesem Grund empfehlen wir, Dienstbarkeiten und insbesondere Grunddienstbarkeiten im Grundbuch einzutragen. In Tirol und Vorarlberg gibt es von diesem Grundsatz jedoch wichtige Ausnahmen. Auch dazu beraten wir Sie gerne. Auch aus diesem Grund empfehlen wir, Dienstbarkeiten und insbesondere Grunddienstbarkeiten im Grundbuch einzutragen.

Wann ist Hausfriedensbruch verjährt?

Hausfriedensbruch Hier erfahren Sie alles Wesentliche und Notwendige über den Hausfriedensbruch. Hausfriedensbruch? Strafverteidiger Hannover klärt auf!Der Hausfriedensbruch ist im 7. Abschnitt des StGB („Straftaten gegen die öffentliche Ordnung”) in § 123 StGB (Strafgesetzbuch) geregelt und schützt das individuelle Hausrecht einer Person.

Dieses ist das Recht, bestimmen zu können, wer den geschützten Bereich – etwa die Wohnung, das Haus oder das Grundstück – betreten und wie lange sich jemand dort aufhalten darf.Im Folgenden beantworte ich in diesem Ratgeber als Strafverteidiger in Hannover die häufig gestellten Fragen rund um das Thema des Hausfriedensbruchs.Wann mache ich mich wegen Hausfriedensbruchs strafbar?Wegen Hausfriedensbruchs macht sich gemäß § 123 Abs.1 StGB strafbar, wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt.§ 123 StGB sieht somit grundsätzlich zwei Arten der Begehung eines Hausfriedensbruchs vor: Zum einen das vorsätzliche widerrechtliche Eindringen in die Räumlichkeiten eines anderen und zum anderen ist das Sich-nicht-Entfernen nach Aufforderung des Berechtigten.Welche Räume sind von § 123 StGB erfasst?123 Abs.1 StGB nennt diesbezüglich ausdrücklich die Wohnung, Geschäftsräume, das befriedete Besitztum eines anderen oder abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind.Wohnungen sind Räumlichkeiten, die hauptsächlich dazu dienen, zur ständigen Benutzung durch Menschen zur Verfügung zu stehen, ohne dass es sich in erster Linie um Arbeitsräume handelt.

Daher fallen unter den Begriff der Wohnung auch Wohnwagen oder Zelte, nicht jedoch leerstehende Wohnungen, da diese keine räumlich abgetrennte Privatsphäre sichern.Geschäftsräume sind abgeschlossene Räume, die für eine gewisse Zeit oder auf Dauer hauptsächlich zum Betreiben gewerblicher, wissenschaftlicher, künstlerischer oder ähnlicher Geschäfte verwendet werden.

  1. Maßgeblich sind hier die Öffnungszeiten.
  2. So bietet beispielsweise ein Kaufhaus während der regulären Öffnungszeit grundsätzlich freien Zutritt für jeden, sofern nicht ein Hausverbot ausgesprochen wurde.Unter sonstigen befriedeten Besitztümern sind Örtlichkeiten zu verstehen, deren klare Umgrenzung nach außen hin erkennbar ist und die gegen unbefugtes Betreten geschützt sind.

Klare Umgrenzungen sind beispielsweise Mauern und Zäune. Als befriedetes Besitztum gelten eingezäunte Grundstücke oder eingezäunte Wiesen und Weiden.Schließlich umfasst § 123 StGB auch den Schutz abgeschlossener Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder öffentlichen Verkehr bestimmt sind.

  1. Zum öffentlichen Dienst bestimmt sind Räume, in denen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften Tätigkeiten ausgeübt werden, also z.B.
  2. Schulen, Kirchen oder Gerichtsgebäude.
  3. Zum öffentlichen Verkehr bestimmt sind Räume, die zum Verkehr von Personen oder Gütern bestimmt sind.
  4. Dazu zählen beispielsweise Eisen- oder Straßenbahnen und Busse.Wann liegt ein Eindringen vor?Unter Eindringen versteht man das Betreten entgegen dem Willen des Berechtigten.

Das Betreten setzt voraus, dass mit dem ganzen Körper oder einem Teil desselben in das Tatobjekt eingedrungen wird. Dabei kann der Berechtigte seinen Willen ausdrücklich, als auch konkludent äußern.Wem steht eigentlich ein Hausrecht zu?Da nur der Inhaber des Hausrechts den Zutritt zu einem geschützten Raum oder das Verweilen in einem solchen verbieten kann, ist es oftmals entscheidend, wer Hausrechtinhaber ist.

  1. Das Hausrecht steht grundsätzlich demjenigen zu, der ein Nutzungsrecht über einen Raum oder eine Fläche hat.
  2. So steht das Hausrecht beispielsweise zweifellos dem Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses zu.
  3. Wird eine Wohnung gemietet, dann geht das Hausrecht auf den Mieter über, so dass auch dieser entscheiden kann, wer seine Wohnung betreten bzw.

wer in ihr verweilen darf. Dies gilt auch für den Hotelgast, so dass auch ihm die Entscheidung zusteht, wer das Hotelzimmer betreten bzw. wer in ihm verweilen darf. WG-Bewohner teilen sich das Hausrecht. Auch bei Mitarbeitern eines Geschäfts oder einer Behörde erstreckt sich das Hausrecht auf mehrere Personen.

  1. Daher ist jede einzelne Person dazu befugt, ein Hausverbot auszusprechen.
  2. Dieses führt dazu, dass jedes widerrechtliche Eindringen zu einem strafbaren Hausfriedensbruch führt.Wann handelt es sich um ein unbefugtes Verweilen?Im Gegensatz zur Tatbestandsalternative des widerrechtlichen Eindringens, bei dem das Betreten des geschützten Bereichs bereits von Beginn an gegen den Willen des Hausrechts-Inhabers erfolgte, ist hier die Berechtigung zum Betreten später weggefallen.

Erforderlich ist hierbei, dass der Inhaber des Hausrechts den Beschuldigten ausdrücklich auffordert, die Wohnung, den Geschäftsraum oder das Grundstück zu verlassen. Diese Aufforderung kann sowohl wörtlich als auch durch eindeutige Gesten erfolgen.Was ist hinsichtlich der Strafbarkeit noch zu beachten?Neben den bisher angesprochenen äußeren Umständen muss auch die innere Tatseite für die Strafbarkeit des Täters gegeben sein.

In juristischer Sprache bedeutet dies, dass der Täter mit Vorsatz gehandelt haben muss. Im Falle eines Hausfriedensbruchs muss der Täter daher wissen, dass er das Gebäude, den Raum oder das Grundstück nicht betreten darf. So scheidet ein vorsätzliches Handeln etwa dann aus, wenn keine Grenzmarkierung oder Zaun erkennbar war.

Wird ein Grundstück „aus Versehen” betreten, liegt kein strafbares Handeln vor. Ein fahrlässiger Hausfriedensbruch ist nicht möglich.Wann liegt ein Eindringen vor?Unter Eindringen versteht man das Betreten entgegen dem Willen des Berechtigten. Das Betreten setzt voraus, dass mit dem ganzen Körper oder einem Teil desselben in das Tatobjekt eingedrungen wird.

Dabei kann der Berechtigte seinen Willen ausdrücklich, als auch konkludent äußern.Wann liegt schwerer Hausfriedensbruch gemäß § 124 StGB vor?§ 124 StGB regelt den schweren Hausfriedensbruch. Ein solcher liegt vor, wenn sich eine Menschenmenge öffentlich zusammenrottet und in der Absicht, Gewalttätigkeiten gegen Personen oder Sachen mit vereinten Kräften zu begehen, in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst bestimmt sind, widerrechtlich eindringt.

Jeder, welcher an diesen Handlungen teilnimmt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.Ab wann eine Menschenmenge im Sinne des § 124 StGB vorliegt, ist nicht genau festgelegt, da eine starre Grenze betreffend der Personenanzahl hier nicht existiert.

Es muss sich jedenfalls um eine nicht überschaubare Anzahl von Personen handeln. Diesbezüglich hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung, in der es um das Tatbestandsmerkmal einer Menschenmenge ging, eine Ansammlung 50 bis 60 Personen angenommen. Hingegen ist das Tatbestandsmerkmal bei einer Zusammenrottung von nur etwa 10 Personen als nicht erfüllt erachtet worden, so dass ein Hausfriedensbruch verneint worden ist.

Mit Zusammenrotten ist gemeint, sich zwecks eines bestimmten Handelns räumlich zusammenzufinden. Erforderlich ist dabei, dass sich das zu erwartende Handeln in seiner bedrohlichen Gestalt bereits erkennbar ist. Die Absicht der Menschenmenge muss in der Ausübung von Gewalt gegen Personen oder Sachen bestehen.Ist versuchter Hausfriedensbruch strafbar?Ein Versuch einer Straftat liegt immer dann vor, wenn der Täter zwar bereits unmittelbar zur Tat angesetzt, diese jedoch nicht vollendet hat.

  • Dabei ist ein Vergehen immer nur dann im Versuch strafbar, wenn dies gesetzlich bestimmt wurde.
  • Für das Delikt Hausfriedensbruch, welches ein Vergehen ist, ergibt sich eine derartige gesetzliche Regelung nicht.
  • Ein versuchter Hausfriedensbruch ist mithin nicht strafbar und bleibt daher ohne strafrechtliche Konsequenzen.Welche Strafen drohen bei Hausfriedensbruch?Hausfriedensbruch gemäß 123 Abs.1 StGB wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.

Das konkrete Strafhöhe hängt dabei von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Wichtige Faktoren, die sich auf Ihre Strafe auswirken können, sind beispielsweise etwaige Vorstrafen, wie schwer das Eindringen wiegt und in welchem Verhältnis die Beteiligten zueinanderstehen.Wann verjährt Hausfriedensbruch?Auch Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB unterliegt wie fast alle Straftaten der Verjährung.

Die Verjährung führt dazu, dass der Täter wegen einer Straftat nicht mehr bestraft werden kann. Die Frist zur sogenannten Verfolgungsverjährung ist gesetzlich in § 78 StGB geregelt. Hierbei ist das jeweilige Höchstmaß einer in Betracht kommenden Strafe entscheidend. Beim Hausfriedensbruch liegt dieses wie bereits erwähnt bei einer Freiheitstrafe bis zu einem Jahr.

Einschlägig ist daher der § 78 Abs.3 Nr.5 StGB, wonach die Verjährungsfrist einer Strafverfolgung beim Hausfriedensbruch drei Jahre beträgt. Im Hinblick auf die sog. Vollstreckungsverjährung kommt es gemäß § 79 StGB ebenfalls auf das Höchstmaß einer Strafe an.

Beim Hausfriedensbruch kommt daher der § 79 Abs.3 Nr.4 StGB zur Anwendung, so dass die Vollstreckungsverjährung hier nach fünf Jahren eintritt.Ist ein Strafantrag notwendig?Ein Hausfriedensbruch wird gemäß § 123 Abs.2 StGB grundsätzlich nur aufgrund eines Strafantrages von Seiten des Hausherrn verfolgt.

Ein Strafantrag stellt das Verlangen einer Person dar, eine andere Person wegen einer bestimmten Tat strafrechtlich zu verfolgen und ist zu unterscheiden von der Strafanzeige, welche lediglich eine bloße Mitteilung über einen möglichen strafrechtlich relevanten Sachverhalt beinhaltet.

  1. Der Strafantrag kann nur von der durch die Tat verletzten Person bei der Polizei, der Staatsanwaltschaft oder bei einem Gericht schriftlich gestellt werden.
  2. Ausnahmsweise bedarf es jedoch keines Strafantrags, wenn die Strafverfolgungsbehörde wegen des besonderen öffentlichen Interesses an der Strafverfolgung ein Einschreiten von Amts wegen für geboten hält.Anzeige wegen Hausfriedensbruch – was tun?Sollten gegen Sie der Tatvorwurf des Hausfriedensbruches erhoben und Ihnen eine Vorladung, ein Strafbefehl oder eine Anklage zugestellt worden sein, dann ist die Heranziehung eines erfahrenen Rechtsanwalts ratsam.

Der Gesetzgeber sieht für Hausfriedensbruch eine Geldstrafe oder sogar eine Freiheitsstrafe vor. Der Tatvorwurf des Hausfriedensbruchs sollte daher nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Aus diesem Grund sollte ein spezialisierter Strafverteidiger beauftragt werden.

Als Fachanwalt für Strafrecht in Hannover beantworte ich gerne Ihre Fragen und übernehme Ihre Verteidigung vor allen Gerichten in der Bundesrepublik Deutschland. Bei einer Beauftragung beantrage ich für Sie umgehend Akteneinsicht und bespreche mit Ihnen die weitere Verteidigungsstrategie. Als Rechtsanwalt in Hannover für Strafrecht liegt mir dabei eine effektive und konsequente Verteidigung am Herzen.

: Hausfriedensbruch

Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?

Wann müssen alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zustimmen? – Steht fest, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt, müssen alle betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen, sofern die Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums zu einer Beeinträchtigung führt.

Ein beeinträchtigender Eingriff in die Rechte der Wohnungseigentümer ist anzunehmen, wenn sich eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung begründen lässt. Dies kann der Fall sein, wenn der optische Gesamteindruck der Wohnungsanlage beeinträchtigt wird (z.B. der Einbau einer Dachgaube führt zu Veränderungen der Symmetrie des Gebäudes).

Auch der Entzug von Gebrauchsmöglichkeiten des Gemeinschaftseigentums begründet einen Nachteil (z.B. der Wohnungseigentümer im Erdgeschoss zäunt einen Teil der gemeinschaftlichen Gartenfläche ein). Ein Nachteil kann durch Geruchs- oder Lärmbelästigungen (Errichtung einer Mobilfunksendeanlage, Anbau eines Außenkamins) oder den Entzug von Luft und Licht (Erdgeschosseigentümer pflanzt im Garten hochwachsende Bäume) bestehen.

Was darf ein WEG Verwalter nicht?

Die wichtigsten Veränderungen im Überblick: – 1. Bauliche Veränderungen und Modernisierungen sind beschlussfähig mit der einfachen Mehrheit der Eigentümerversammlung.2. Die Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der anwesenden Mitglieder beschlussfähig,3. Virtuelle Eigentümerversammlungen sind möglich.4.

  • Jeder Eigentümer kann bauliche Veränderungen (Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz, Internetzugang) verlangen.5.
  • Der Verwalter ist gegenüber Dritten der unbeschränkte Vertreter der Gemeinschaft.6.
  • Der Verwalter kann in eigener Verantwortung und ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung die Entscheidung über Maßnahmen, wie Reparaturen und kleinere Anschaffungen, treffen.7.

Der Verwalter kann leichter und ohne triftigen Grund jederzeit abberufen werden (der Verwaltervertrag endet spätestens 6 Monate nach Abberufung).8. Der zertifizierte Verwalter bzw. ein Sachkundenachweis ist nach wie vor nicht verbindlich im Gesetz vorgesehen (ab dem 1.

Wie viele Eigentümer müssen zustimmen?

Eigentumswohnung: Grundregeln der Eigentümergemeinschaft Eigentümer streiten besonders oft über Baumaß­nahmen und ­darüber, wer diese zahlt. © Thomas Kuhlenbeck / Jutta Fricke Illustratoren-Agentur Wer eine Eigentums­wohnung kauft, wird Teil einer Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG).

  1. Hier lesen Sie, wie sie funk­tioniert worauf Sie als Wohnungs­käufer achten sollten.
  2. Inhalt Das war ein teurer Irrtum: In einer Wohn­anlage mit mehr als 200 Wohnungen lässt ein Eigentümer in seiner Wohnung einfach verglaste Holz­fenster aus den 1970er-Jahren durch dreifach verglaste Kunst­stoff­fenster ersetzen.

Er denkt, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe aller Eigentümer. Damit liegt er allerdings falsch – ebenso mit der Annahme, er könne Ersatz der Kosten von 5 500 Euro, die er für den Austausch der Fenster aufgewendet hat, von den anderen Eigentümern verlangen.

  • Der Bundes­gerichts­hof hat seine Klage abge­lehnt (Az.
  • V ZR 254/17).
  • Der Grund: Gehört ein Gegen­stand in einer Wohn­anlage zum gemeinschaftlichen Eigentum, ist es Sache aller Wohnungs­eigentümer, über etwaige Instandset­zungs­maßnahmen zu entscheiden.
  • Sie müssen keine Reparaturen mitfinanzieren, die nicht im Voraus gemein­sam beschlossen wurden.

Ob Zuständig­keiten, Entscheidungen oder Kosten – wer mit Eigentums­wohnungen zu tun hat, ist schnell über­fordert. „Das Wohn­eigentums­recht ist kompliziert”, bestätigt der Verbraucher­schutz­ver­ein Wohnen im Eigentum, der rund um Eigentum, Hausbau und Modernisierung berät.

Zunächst unge­wohnt für frisch geba­ckene Eigentümer – Selbst­nutzer ebenso wie Vermieter: Sie müssen sich in einem Mehr­familien­haus oder einer Wohn­anlage in eine Gemeinschaft einfügen, auch Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG) genannt. Ihre Mitglieder müssen sich unter­einander abstimmen, etwa wenn Baumaß­nahmen am Haus geplant sind.

Inner­halb der eigenen vier Wände kann jeder schalten und walten, wie er will, ohne die übrigen Hausbe­wohner fragen zu müssen. Unser informiert umfang­reich zum Wohn­eigentum. Zum Inhalt gehören Themen wie die Finanzierung für Selbst­nutzer und Vermieter, Fördermöglich­keiten, die Verwaltung und Pflege der Immobilie und Modernisierungs­maßnahmen. Der Ratgeber hat 240 Seiten und ist im Buch­handel oder im für 34,90 Euro erhältlich.

  • Unabhängig. Objektiv.
  • Unbestechlich.
  • Was alleiniges Eigentum ist (Sonder­eigentum) und was allen Eigentümern gehört (Gemein­schafts­eigentum), ist in der Teilungs­erklärung geregelt.
  • Die Berliner Rechts­anwältin Dorte Jüstel, spezialisiert auf das Wohnungs­eigentums­recht, erklärt: „Die Teilungs­erklärung ist zwingende Voraus­setzung beim Wohnungs­kauf.” Außerdem gibt es die Gemein­schafts­ordnung,

„Beide Dokumente regeln das Verhältnis der Wohnungs­eigentümer unter­einander.” Sie bestimmen, welchen Anteil jeder Eigentümer an der gesamten Gemeinschaft erhält. Dies wird im Grund­buch vermerkt – einem öffent­lichen Verzeichnis, in dem die Eigentums­verhält­nisse von Grund­stücken geregelt sind.

Zum Sonder­eigentum gehören alle Räume inner­halb der Wohnung, Decken­verkleidungen, Wand- und Fußbodenbeläge, Innenwände und -türen und sanitäre Anlagen. Die Wohnungs­tür steht im gemeinschaftlichen Eigentum und zwar selbst dann, wenn die Teilungs­erklärung etwas anderes bestimmt (BGH, Az. V ZR 212/12).

Sie darf nicht ohne Zustimmung der Eigentümer­gemeinschaft verändert werden. Für die Instandhaltung des Gemein­schafts­eigentums müssen alle aufkommen. Dazu gehören das Grund­stück, alle baulichen Teile, die für den Erhalt des Gebäudes erforderlich sind, etwa tragende Wände; darüber hinaus Treppenhäuser, Aufzüge, Dächer, Balkonteile, Estrich, Decken, Heizungs­anlagen, Versorgungs­leitungen bis zur Wohnung und in aller Regel Fenster und Fens­terrahmen.

  1. Beispiel 1: Die Bodenplatten von Balkonen gehören allen Wohnungs­eigentümern, ebenso wie Balkongitter.
  2. Müssen solche Gebäudeteile repariert werden, trägt in der Regel die gesamte Gemeinschaft die Kosten, auch wenn es um den Balkon eines einzelnen Eigentümers geht.
  3. Beispiel 2: Kann ein Eigentümer seine Räume wegen durch­feuchteter Wände nicht nutzen, muss die Gemeinschaft die Schäden beseitigen lassen.

Die Sanierungs­pflicht gilt auch für im Souterrain eines Altbaus liegende Räume, die laut Teilungs­erklärung als Büros oder Läden genutzt werden. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. V ZR 203/17). Wegerecht Wer Muss Pflegen Die Beseitigung von Schäden beschließen die Eigentümer. ­Umsetzen muss das die Haus­verwaltung. © Thomas Kuhlenbeck / Jutta Fricke Illustratoren-Agentur Wesentliche Entscheidungen über die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, bauliche Maßnahmen daran und dessen Verwaltung trifft die Eigentümer­versamm­lung – das zentrale Gremium der Eigentümer.

Der Verwalter muss mindestens einmal jähr­lich dazu einladen, meist am Ende oder am Anfang eines Kalender­jahrs, weil die Eigentümer mit dem Wirt­schafts­plan das Hausgeld für das folgende Jahr beschließen müssen. Es kann in der Versamm­lung aber um alles Mögliche gehen – vom Lift­einbau bis zum Anbringen eines Fahr­radständers.

Bei Abstimmungen hat jeder eine Stimme. Die Gemeinschaft kann auch fest­legen, dass die Stimmen nach der Höhe der Eigentums­anteile zählen. Gehört eine Wohnung mehreren gemein­sam, müssen alle sich einigen. Geteilte Stimm­abgabe ist ungültig. Wie im Bundes­tag reicht im Parlament der Wohnungs­eigentümer manchmal die einfache Mehr­heit, um Entscheidungen zu fällen, und manchmal nicht.

Mit einfacher Mehr­heit können etwa die Betriebs­kosten geregelt werden. Es genügt, wenn die Eigentümer­versamm­lung mit mehr Ja- als Nein­stimmen entscheidet. Enthaltungen zählen nicht. Auch über Fragen der Haus­ordnung kann mit einfacher Mehr­heit abge­stimmt werden: Welche Ruhe­zeiten sind einzuhalten? Welche Haustiere sind erlaubt? Bei solchen Problemen müssen nicht alle Eigentümer ihre Stimme abgeben.

Die einfache Mehr­heit reicht ebenfalls, wenn es um eine notwendige Reparatur in der Anlage oder um die Einstellung eines Hausmeisters geht. Dasselbe gilt auch für „modernisierende Instandset­zungs­maßnahmen”, Hierzu zählt zum Beispiel der Austausch einer defekten Klingel­anlage gegen eine modernere Gegen­sprech­anlage.

Sogar bauliche Maßnahmen kann die Eigentümer­versamm­lung mit einfacher Mehr­heit beschließen. Es müssen aber zusätzlich alle Eigentümer zustimmen, die besonders betroffen sind (Bundes­gerichts­hof,, Aktenzeichen: V ZR 141/19). Das können bei größeren Bauarbeiten alle Eigentümer sein, so dass doch Einstimmig­keit nötig ist.

Stets zu beachten: Die Versamm­lung muss beschluss­fähig sein. Das ist der Fall, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentums­anteile repräsentieren. Besonders hoch sind die Anforderungen, wenn die Gemeinschaft ein Bauvorhaben plant, das die Eigen­art der Wohn­anlage auf Dauer verändern und über die bloße Instandhaltung und Instandset­zung des Gebäudes hinaus­gehen würde.

Solchen Vorhaben müssen alle im Grund­buch einge­tragenen Eigentümer zustimmen. Will zum Beispiel einer der Eigentümer den Balkon seiner Wohnung oder eine Loggia verglasen, verändert das die Anlage nach­haltig. Das gilt als bauliche Veränderung (Amts­gericht Berlin-Charlottenburg, Az.73 C 220/10). Da sie jeden betrifft, müssen alle Ja sagen.

Nur wenn andere Eigentümer durch diese Maßnahme weder optisch noch finanziell beein­trächtigt werden, ist ihre Zustimmung entbehr­lich. Dann reicht sogar die einfache Mehr­heit aus (Bundes­gerichts­hof,, Aktenzeichen: V ZR 141/19). Beispiel: Eine neu gebaute Terrasse muss wieder abge­rissen werden, weil sie Einblick in die Wohnung der Nach­barn gewährt.

So urteilte das Amts­gericht Sinzig (10a C 8/18 WEG). Die Eigentümerin einer Wohnung hatte im hinteren Teil des Gemein­schafts­gartens eine 40 Quadrat­meter große, mit einer viersäuligen Pergola gezierte Terrasse auf einem Holz­aufbau errichtet. Von dieser aus konnte man in die Nach­barwohnung sehen. Die Kläger verlangten den Abbau der Terrasse und erhielten Recht.

Der mögliche Blick in die Wohnung beein­trächtige ihre Privatsphäre. Zudem habe sich das Erscheinungs­bild des Gartens durch den Bau massiv verändert. Anstelle der Terrasse befand sich zuvor eine Wildbe­pflan­zung. Der Bau der Anlage hätte der Zustimmung der Wohnungs­eigentümer bedurft.

  • Die hatten sie nicht erteilt.
  • Modernisierungen, die nicht das Wesen einer Wohn­anlage verändern, können Eigentümer leichter durch­setzen.
  • Dies ist zwar nicht mit einfacher, aber mit einer qualifizierten Mehr­heit möglich – etwa wenn es um den Einbau eines Aufzugs geht.
  • Um solche baulichen Veränderungen zu beschließen, müssen drei Viertel aller Stimm­berechtigten zustimmen.
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Die Drei­viertelmehr­heit muss außerdem mehr als die Hälfte der im Grund­buch einge­tragenen Eigentums­anteile besitzen. Wichtig: Bei der Frage, ob drei Viertel zuge­stimmt haben, zählen nicht nur Teilnehmer der Versamm­lung mit, sondern auch alle Abwesenden.

  • Ann die qualifizierte Mehr­heit Einbauten wie einen sehr teuren Aufzug durch­drücken, sind die Kosten nach den Miteigentums­anteilen zu verteilen.
  • Bezahlen müssen auch Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt haben.
  • Es kann auch eine andere Kosten­verteilung beschlossen werden, wenn sich dafür eine qualifizierte Mehr­heit findet.

Die muss bei der Verteilung dann aber berück­sichtigen, wie jeder Eigentümer den Aufzug nutzen kann. Möglich ist zum Beispiel, dass die Kosten gestaffelt nach Höhe des Stock­werks umge­legt werden. Kommt ein Beschluss zustande, den ein Eigentümer für fehler­haft hält, kann er ihn inner­halb eines Monats anfechten.

Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Dort reicht der Eigentümer eine Anfechtungs­klage ein. Dafür sollte er sich allerdings unbe­dingt recht­lichen Beistand holen, empfiehlt Juristin Jüstel. Denn allein die Frage, ob ein Beschluss fehler­haft oder sogar nichtig ist, kann ein juristischer Laie nur schwer beur­teilen.

Wirt­schafts­plan. Eine Schlüssel­figur in der Eigentümer­gemeinschaft ist die Haus­verwaltung. Sie setzt die Beschlüsse der Eigentümer um, stellt aber auch Schäden in der Wohnungs­anlage fest, holt Kosten­vor­anschläge für Reparaturen ein und beauftragt Hand­werker.

  1. Der Verwalter erstellt den jähr­lichen Wirt­schafts­plan und verwaltet das Geld der Gemeinschaft.
  2. Aus dem Wirt­schafts­plan ergibt sich die monatliche Summe, die jeder Eigentümer zur Bewirt­schaftung leisten muss – das Hausgeld.
  3. Die Eigentümer müssen den Plan mit einfacher Mehr­heit absegnen.
  4. Wird für die Eigentümer­gemeinschaft ein neuer Verwalter bestellt, müssen die Eigentümer mindestens zwei Wochen vorher über die Angebote der Bewerber informiert werden (Bundes­gerichts­hof, Az.

V ZR 110/19). Haftung. Professionelle Verwalter verlangen je nach Region und Größe der Anlage oft zwischen 19 und 30 Euro pro Wohnung und Monat. Kleine Eigentümer­gemeinschaften können sich die Ausgabe aber auch sparen und ihre Wohn­anlage abwechselnd selbst verwalten.

  • Ein externer Verwalter ist kein Muss.
  • Die Verwaltung ist aber mit Risiken verbunden.
  • Macht ein Verwalter zum Beispiel aus Nach­lässig­keit einen Baumangel erst nach Ablauf der Reklamations­frist beim Bauträger geltend und entstehen der Gemeinschaft hier­durch Schäden, muss er diese ersetzen.
  • Versicherung.

Lassen sich Eigentümer ohne Bezahlung auf den Verwalterjob ein, sollten sie darauf drängen, dass die Gemeinschaft eine Vermögens­schaden-Haft­pflicht­versicherung abschließt und bezahlt. Professionelle Verwalter sollten selbst versichert sein, damit sie der Gemeinschaft Schäden ersetzen können.

  • Drei WEG-Beiräte.
  • Zur Unterstüt­zung des Verwalters gibt es einen Beirat.
  • Ein Eigentümer ist Vorsitzender und zwei andere sind Beisitzer.
  • Ihre Arbeit ist meist ehren­amtlich.
  • Die Beiräte prüfen vor der Eigentümer­versamm­lung zum Beispiel den Wirt­schafts­plan des Verwalters.
  • Sie helfen diesem, die Haus­ordnung durch­zusetzen und vermitteln oft, wenn es Streit zwischen Verwalter und Eigentümern gibt.

Streit­schlichter. Gesetzlich vorgeschrieben ist der Verwaltungs­beirat nicht, sinn­voll aber schon. Denn Streit zwischen Eigentümern und Verwaltung ist Alltag und etwa beim Verein Anlass für mehr als die Hälfte aller Anfragen. Besonders häufig klagen Eigentümer dort über fehler­hafte, intrans­parente Jahres­abrechnungen und darüber, dass Haus­verwaltungen Beschlüsse nur schleppend oder gar nicht ausführen.

Der Verwalter sammelt von den Eigentümern das Wohn- beziehungs­weise Hausgeld für die laufenden Kosten ein. Es ähnelt den Neben­kosten, die Mieter im Voraus zahlen. Die Höhe des Hausgeldes wird meist in Immobilien­anzeigen oder im Exposé zum Kauf­objekt genannt. Welche Ausgaben auf eine Eigentümer­gemeinschaft zukommen, steht im Wirt­schafts­plan, den die Verwaltung einmal im Jahr aufstellt.

Neben dem Wirt­schafts­plan erstellt sie am Ende des Abrechnungs­jahres die Jahres­abrechnung, Juristin Jüstel sagt: „Dabei werden alle tatsäch­lichen Einnahmen und Ausgaben für das zurück­liegende Jahr einander gegen­überge­stellt. Zeigt sich, dass die Eigentümer zu wenig gezahlt haben, müssen sie Geld nach­schießen.” Wer eine Eigentums­wohnung kaufen will, sollte sich die jüngsten Jahres­abrechnungen und den Wirt­schafts­plan für das kommende Jahr zeigen lassen.

  1. Solche Unterlagen zeigen, ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist.
  2. Sehr wichtig ist die Instandhaltungs­rück­lage im Wirt­schafts­plan.
  3. Ihre Höhe sollte der Größe, dem Alter und dem aktuellen Zustand des Hauses angemessen sein.
  4. Liegt ein Reparatur- oder Reno­vierungs­stau vor, muss die Rück­lage höher ausfallen.

Es lohnt sich nicht, hier zu knausern. Ist eine teure Sanierung nötig, für die nicht genug Geld vorhanden ist, müssen alle Eigentümer hierfür eine Sonder­umlage zahlen. Natürlich ist das Hausgeld nicht für alle Eigentümer gleich hoch. Wenn nichts Besonderes geregelt ist, werden die Gemein­schafts­kosten nach dem „Miteigentums­anteil” umge­legt.

Er beziffert, wie viel einem Eigentümer vom gesamten Gebäude gehört. Die Zahl steht im Grund­buch in der sogenannten Teilungs­erklärung. Für einzelne Kosten­arten kann die Gemeinschaft unterschiedliche Verteilungs­schlüssel beschließen. Die Ausgaben für den Haus­verwalter werden manchmal zum Beispiel auf alle Wohnungen gleich­mäßig verteilt, die übrigen Kosten dagegen nach der Wohn­fläche.

Manchmal bestimmt auch der Gesetz­geber spezielle Regeln für die Verteilung. So muss zumindest ein Teil der Heiz­kosten nach dem Verbrauch je Wohnung umge­legt werden.

Wegerecht Wer Muss Pflegen 22.12.2020 – Der Gesetz­geber sieht einen Sanierungs­stau in Wohnungs­eigentums­anlagen. Er hat das Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG) daher stark verändert. Die neuen Regeln gelten ab. Wegerecht Wer Muss Pflegen 14.01.2020 – Seit den 80er-Jahren haben Gerichte sechs­mal Nach­barschafts­zoff rund um Garten­zwerge entschieden. Im Februar 2018 gab es nun einen siebten Fall. Das Amts­gericht. 17.07.2018 – Wenn die Teilungs­erklärung es vorsieht, müssen Eigentümer einer Wohnung allein für die Instandhaltung von Balkonen, Loggien und ähnlichem Gemein­schafts­eigentum zahlen,.

: Eigentumswohnung: Grundregeln der Eigentümergemeinschaft

Was zählt Teilungserklärung oder WEG?

BGH: Was in der Teilungserklärung steht, gilt 18.8.2015 Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen, zu der zwei separate Zimmer gehören, die der jetzige Eigentümer vermietet? Sie möchten in Ihrer Eigentumswohnung als Steuerberaterin arbeiten oder aus dem kleinen Laden im Erdgeschoss ein hübsches Café machen? Dann sollten Sie zunächst die Teilungserklärung genau studieren.

Denn die Teilungserklärung ist das „Grundgesetz” der WEG. Was in der Teilungserklärung steht, gilt. Die Miteigentümer können noch nach Jahren verlangen, dass die „zweckwidrige” Nutzung des Sondereigentums unterbleibt, entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs am 8. Mai (V ZR 178/14) und am 10. Juli 2015 (V ZR 169/14).

In dem im Mai entschiedenen Fall ging es um mehrere Räume im Souterrain eines Hauses. Sie waren in der Teilungserklärung als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur und Kellerraum ausgewiesen. Der Eigentümer vermietete die Räume jedoch seit 1980 als Wohnraum. Doch damit ist nach dem Urteil des BGH jetzt Schluss.

  • Auch wenn die anderen Eigentümer die zweckwidrige Nutzung jahrelang toleriert haben, müssen sie es nicht auf Dauer tun.
  • Nach § 15 Abs.3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen, der den Vereinbarungen entspricht.
  • Dieser Anspruch verjährt u.U.

auch nach Jahren nicht. Dass der vermietende Eigentümer auf die Mieteinnahmen verlassen hatte, beeinflusste die Entscheidung der Richter nicht. Entscheidend ist, was in der Teilungserklärung steht. Das belegt auch das Urteil vom 10. Juli 2015. Laut Teilungserklärung war eine Sondereigentums-Einheit einer WEG als Laden vorgesehen; die Räume werden jedoch seit Jahren als Gaststätte genutzt.

  1. Die Eigentümergemeinschaft duldete das – damit, dass die Gaststätte seit der Freigabe der Öffnungszeiten bis in die frühen Morgenstunden geöffnet war, wollten sich die Eigentümer dann aber nicht abfinden.
  2. Sie beschlossen im Mai 2011, dass das Restaurant nur bis ein Uhr nachts geöffnet sein darf.
  3. Die BGH-Richter gaben ihnen Recht.

Eine als Laden ausgewiesene Teileigentumseinheit darf grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Eine andere Nutzung kann zulässig sein, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung und die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt.

Wem gehört die Teilungserklärung?

Wie können Sie eine Teilungserklärung beantragen? – Um eine Teilungserklärung anzufordern, sind bestimmte Schritte nötig, die sich üblicherweise wie folgt gestalten:

  1. Der Aufteilungsplan wird in der Regel von dem Architekten des Gebäudes erstellt.
  2. Diesen und die dazugehörige Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen Sie beim Bauamt beantragen.
  3. Anschließend muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden.
  4. Sobald das Grundbuchamt alles geprüft hat, wird das ursprüngliche Grundbuch des Hauses geschlossen.
  5. Für jede Wohnung wird ein eigenes Grundbuch erstellt.

Wegerecht Wer Muss Pflegen Ihre Teilungserklärung müssen Sie beim Grundbuchamt einreichen.

Wer entscheidet bei Eigentümergemeinschaft?

Eigentümergemeinschaft: Die Rechte und Pflichten Das Thema erscheint zunächst – schon allein wegen des sperrigen Namens – komplex. Doch so kompliziert ist eine Eigentümergemeinschaft gar nicht, wenn man sich mit ein paar wesentlichen Grundbegriffen vertraut gemacht hat.

  1. In diesem kleinen Leitfaden werden alle wichtigen Hintergründe zum Thema beleuchtet und die wesentlichen Fragen zur Eigentümergemeinschaft beantwortet.
  2. Unter einer Eigentümergemeinschaft versteht man rechtlich „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage”.
  3. Wenn Sie also eine Wohnung innerhalb einer Wohneigentumsanlage kaufen möchten oder ein erwerben, werden Sie automatisch zum Mitglied einer Eigentümergemeinschaft.

Manchmal wird die Eigentümergemeinschaft auch mit dem Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet und dann mit „WEG” abgekürzt. Um Verwechslungen auszuschließen, sollte man beachten, dass „WEG” auch die Abkürzung für das Wort „Wohnungseigentumsgesetz” ist.

  1. Daher ist es wichtig, auf den genauen Sinnzusammenhang zu achten, wenn von „WEG” die Rede ist.
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Informationen finden Sie in unserer, Über den Privacy Einstellungen im Footer können Sie die aktivierten Funktionen wieder deaktivieren. Als Käufer einer oder eines Reihenhauses erwerben Sie nicht nur die Wohnung oder das Haus selbst, sondern werden auch Miteigentümer der ganzen Immobilie.

  1. Ihr persönlicher Anteil daran errechnet sich aus der Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung gemessen an der Größe des Gesamtobjektes.
  2. Sie können daher bestimmte Dinge nicht allein entscheiden und regeln wie Sie dies bei einer nur Ihnen allein gehörenden Immobilie tun könnten.
  3. Wenn beispielsweise das Dach neu gedeckt werden muss oder die Zugangswege erneuert werden sollen, müssen dies die Eigentümer gemeinsam beschließen.

Und abhängig von der Größe Ihrer Wohnung müssen Sie sich dann an den dafür entstehenden Kosten beteiligen. Grundsätzlich gilt: Alles, was mit der Gesamtimmobilie zu tun hat, wird von allen Eigentümern gemeinsam besprochen und geregelt. Im Normalfall wird ein Verwalter bestimmt, der regelmäßig zu Eigentümerversammlungen einlädt, bei denen alle anstehenden Themen, Vorschläge oder Probleme besprochen werden.

  1. Im werden die gefassten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft auch für die nicht anwesenden Teilnehmer genau dokumentiert.
  2. In jedem Fall empfehlenswert ist es, sich vor dem Kauf einer Wohnung die Protokolle der letzten sorgfältig durchzulesen.
  3. Hier finden Sie wesentliche Informationen zu, die in Diskussion, geplant oder vielleicht sogar bereits beschlossen sind.

Auch können Sie sich ein besseres Bild darüber machen, wie die Eigentümergemeinschaft strukturiert ist. Ist man sich bei wichtigen Entscheidungen schnell einig und handelt pragmatisch, konstruktiv und zielorientiert? Oder gibt es Querulanten und Quertreiber, die Ihnen auch in der Zukunft schnell den Spaß an Ihrer Immobilie verderben könnten? Genau hinzuschauen lohnt sich hier finanziell und schont die Nerven. Wegerecht Wer Muss Pflegen Viele Arbeiten, die im oder am Reihenhaus anstehen, müssen von allen Eigentümern abgesegnet werden. Foto: blp/fotolia/schulzfoto Alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus dem Jahr 1951, das 2014 zuletzt in Teilen geändert wurde, genau geregelt.

In den dort festgehaltenen Paragraphen finden sich Regelungen zu den Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft, außerdem die Vorgaben zur Verwaltung der Immobilie sowie Regelungen zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats. Ende 2020 ist die in Kraft getreten. Wie bereits erwähnt, kaufen Sie mit Ihrer Eigentumswohnung oder dem Reihenhaus auch Teile der gesamten Immobilie.

Hier muss jedoch differenziert werden, welche Teile des Gesamtobjektes von wem und wie genutzt werden. Denn erst damit steht fest, wer in welcher Höhe für welche Kosten aufkommen muss. Man unterscheidet daher zwischen und Teileigentum. Als Sondereigentum bezeichnet man das Eigentum an Ihrer in sich abgeschlossenen Wohnung beziehungsweise dem Haus.

  • Hinzu kommt das Alleineigentum an allen zu der Wohnung gehörenden, aber nicht Wohnzwecken dienenden Räume wie beispielsweise der Garage oder dem Keller.
  • Diese Räume beziehungsweise Flächen – also das Sondereigentum gemeinsam mit dem Alleineigentum – ergeben zusammengenommen Ihr sogenanntes Teileigentum an der gesamten Immobilie.

Als Sondereigentum bezeichnet man auch alles weitere, was nur Ihnen als einzelnem Eigentümer gehört. Dieses Sondereigentum können Sie nach eigenem Ermessen entfernen oder Sie dürfen etwas hinzufügen, wenn es die Miteigentümer in der Wohneigentumsanlage nicht stört oder die Außenansicht der Immobilie verändert.

Boden- und Wandbeläge,,,, Sanitäre Einrichtungen inklusive aller EinbauküchenAlle Ihrer WohnungAlle nicht tragenden WändeAlle Versorgungsleitungen innerhalb Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Reihenhauses

Als Gemeinschaftseigentum werden dagegen die Bereiche des Objektes bezeichnet, die für alle Eigentümer gleichermaßen zugänglich sind und auch von allen Miteigentümern genutzt werden können. Damit ist zum Beispiel das Treppenhaus gemeint oder auch die Fassade des Wohngebäudes.

AufzügeDächerHeizungsanlagenAlle tragenden Wände des Gesamtgebäudes auch innerhalb Ihrer WohnungVersorgungsleitungen bis zum Eintritt in die EigentumswohnungFenster und FenstertürenDecken

Wegerecht Wer Muss Pflegen Die Fenster und Fenstertüren im Reihenhaus gehören allen, also zählen sie zum Gemeinschaftseigentum. Foto: blp/fotolia/photo 5000 Manches davon ist sicher selbstverständlich für Sie, aber erstaunen wird Sie vielleicht, dass auch Fenster und Fenstertüren zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Und dies ist auch erst seit einem Gerichtsurteil des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 22.8.91, Az.15 W 166/91) so. Früher waren Fenster und Fenstertüren Bestandteil des Sondereigentums jedes einzelnen Eigentümers. Jeder war selbst dafür verantwortlich und konnte seine Individualität ausleben.

Heute ist dies anders: Die Fenster und Türen der einzelnen Wohnungen oder Reihenhäuser gehören zum Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn Sie noch eine alte Teilungserklärung vor sich haben, ist diese aufgrund der neuen gesetzlichen Vorgabe heute nicht mehr rechtswirksam.

Wenn Sie also ohne Gemeinschaftsbeschluss in Ihrer Wohnung die alten durch neue ersetzen lassen möchten, verändern Sie damit das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage und können im schlimmsten Fall durch die Eigentümergemeinschaft zum Rückbau verpflichtet werden. Das ist natürlich mehr als ärgerlich und führt häufig außerdem zu Unstimmigkeiten und Missverständnissen insbesondere in Eigentümergemeinschaften mit wenig homogener Interessenslage.

Alle Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden proportional zum jeweiligen Miteigentumsanteil auf die Eigentümer verteilt. Alle Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen zudem im Rahmen der Eigentümerversammlung mehrheitlich gemeinsam beschlossen werden.

  • Auch wenn eine allen Eigentümern zugängliche vorhanden ist, ein, ein oder wenn ein Garten von allen Eigentümern genutzt werden kann, gehören all diese Einrichtungen zum sogenannten Gemeinschaftseigentum.
  • Dies wird in Ihrer Teilungserklärung (mehr dazu weiter unten) genau fixiert.
  • Diese sollten Sie als Käufer einer Eigentumswohnung genau lesen und überlegen, ob die getroffenen Regelungen für Sie annehmbar sind.

Sogfältig ansehen sollten Sie sich auch die Sondernutzungsrechte. Damit gemeint sind Terrassen und Gärten, die nur vom Eigentümer der jeweiligen Erdgeschosswohnungen genutzt werden dürfen, aber dennoch zum Gemeinschaftseigentum gehören. Informieren Sie sich ganz genau, falls Sie mit dem Kauf einer Gartenwohnung in einer Eigentümergemeinschaft liebäugeln, ob die in der verankerten Regelungen Ihren Vorstellungen für die Zukunft entsprechen.

Sondernutzungsrechte ersetzen immer dann das Sondereigentum, wenn dieses rechtlich nicht umsetzbar ist oder aber vom teilenden Eigentümer nicht gewünscht ist. Der als Ersteigentümer einer Wohnanlage kann also zunächst bestimmte Eigentumsbestandteile im Gemeinschaftseigentum belassen und dafür ein Sondernutzungsrecht vorsehen.

Häufig wird er dies bei Terrassen und Gärten oder auch bei oberirdischen Kfz-Stellplätzen so realisieren. Wird eine Gesamtimmobilie in Teileigentum gesplittet, muss eine sogenannte Teilungserklärung ausgearbeitet werden. Diese wird danach direkt ins eingetragen und ist dadurch für jeden Miteigentümer rechtskräftig.

  • In der Teilungserklärung können Sie zum Beispiel erkennen, welche Abstellräume oder Kellerabteile zu welchen Wohnungen gehören.
  • Die Eigentumsanteile müssen differenziert daraus hervorgehen, damit die Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum klar zu definieren ist.
  • Häufig gehört auch die Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung.

Sie ist für Sie ein absolut essenzielles Dokument beim Wohnungs- oder Reihenhauskauf (mehr dazu unten). Sie sollten diese daher im Vorfeld unbedingt akribisch prüfen und sich bei Zweifeln fachmännisch beraten lassen. Die Teilungserklärung regelt auch ganz genau, was im Einzelnen zum Sondereigentum beziehungsweise Teileigentum gehört und was als Gemeinschaftseigentum definiert wurde.

  1. Wichtig zu wissen ist, dass Teilungserklärungen, die nicht den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen, rechtlich unwirksam sind.
  2. So können zum Beispiel „Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen” laut § 5, Abs.2, WEG niemals Sondereigentum sein.

Es ist nicht zulässig, hinsichtlich dieser Teile des Gebäudes eine anderslautende Teilungserklärung ins Grundbuch aufzunehmen oder anzuwenden. Neben der Teilungserklärung muss die Gemeinschafts- und Hausordnung und der sogenannte eingereicht werden. Dieser zeigt Ihnen die genaue Lage, die Größe und die Aufteilung der Immobilie.

Eine Teilungserklärung kann später nur dann geändert werden, wenn alle Eigentümer damit einverstanden sind. Jede neue Teilungserklärung muss dann wiederum, wie schon die erste, beim Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Die Gemeinschaftsordnung, auch GemO abgekürzt, ist neben der Teilungserklärung ein weiteres wichtiges Kriterium beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses.

Darin werden laut Wohnungseigentumsgesetz alle Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander geregelt. Gibt es keine spezielle Gemeinschaftsordnung, gelten die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. In der Gemeinschaftsordnung werden alle für das Zusammenleben und die Organisation in der Wohnanlage wichtigen Informationen und Vorschriften festgelegt: Unter anderem können nachfolgende Themen bestimmt werden:

spezielle Regelungen, die das Sondereigentum betreffenVorschriften zur Nutzung der Wohnanlagegenaue Verteilung der Stimmrechte der einzelnen MiteigentümerVerteilung der Kosten auf die Eigentümerspezielle Regelungen zu Gewerbeanmeldungen innerhalb des Wohngebäudeskonkrete Regelungen zur Regelungen für die Instandsetzung des WohngebäudesRegelungen zur Beauftragung eines VerwaltersRegelungen zur Nutzung der Gartenflächen oder DachterrassenRegelungen zu Spielplätzen und Freizeitanlagen innerhalb des ObjektesRegelungen zur Hausmusik

Wegerecht Wer Muss Pflegen In der Gemeinschaftsordnung werden alle Informationen und Vorschriften, die das Zusammenleben betreffen festgelegt, zum Beispiel die Regeln für den gemeinschaftlichen Spielplatz. Foto: iStock/TrongNguyen Die Gemeinschaftsordnung kann jederzeit angepasst werden.

Dies muss jedoch einstimmig auf einer Eigentümerversammlung verabschiedet werden. Bei sehr großen Eigentümergemeinschaften wird es erfahrungsgemäß sehr schwierig werden, wesentliche Dinge zu ändern. Als Klavierspieler in einer Wohnanlage mit weitreichendem Hausmusikverbot werden Sie wahrscheinlich nicht glücklich und sollten es sich mehr als genau überlegen, ob die Wohnung – auch wenn sonst alles wunderbar und perfekt aussieht – wirklich für Sie geeignet ist.

Aufhorchen sollten Sie auch, wenn die Nutzung der Spielplätze und Gartenflächen sehr stark reglementiert ist. Als Eltern kleiner Kinder tun Sie sich keinen Gefallen, wenn Ihr Nachwuchs nicht nach Belieben draußen spielen kann. Sie sollten dann nicht auf die Toleranz der Miteigentümer hoffen, denn diese haben die Regeln aufgestellt und somit ein Interesse daran.

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Mit einer weitreichenden Änderung der Gemeinschaftsordnung ist, sofern sich nicht auch die Eigentümerstruktur stark verändert hat, eher selten zu rechnen. Auch die bestehende Hausordnung sollten Sie vor dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung sehr genau durchgehen. Hier wird das tägliche Zusammenleben der Eigentümer noch genauer als in der Gemeinschaftsordnung geregelt.

Dabei gilt aber trotzdem immer privates Recht nach den derzeit allgemein geltenden Gesetzen. Es dürfen also keine Vorschriften aufgeführt sein, die den geltenden Gesetzen widersprechen. Alle Regelungen der Hausordnung sind übrigens nicht nur für Sie als Eigentümer gültig, sondern müssen gegebenenfalls selbstverständlich auch von Ihren Mietern und deren Besuchern beachtet werden.

  1. Wer gegen die Regeln der Hausordnung verstößt, kann zunächst abgemahnt werden.
  2. Später können Sie Ihrem Mieter sogar mit Kündigung drohen.
  3. Als Wohnungseigentümer dürfen Sie die Hausordnung gemeinsam mit den anderen Eigentümern festlegen und bei Bedarf jederzeit modifizieren.
  4. Unbedingt sollten Sie die Hausordnung als Bestandteil in Ihren aufnehmen und/oder direkt im Wohngebäude für alle sichtbar aushängen.

Nein, die Eigentümergesellschaft und die Hausverwaltung sind nicht das gleiche. Aber jede Eigentümergemeinschaft muss eine Hausverwaltung haben. Das ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben. Die verschiedenen Eigentümer könnten alle anfallenden laufenden Geschäfte im Normalfall sonst gar nicht ordnungsgemäß zu aller Zufriedenheit gemeinsam bewältigen.

  • Daher ist es mehr als sinnvoll, dass die Eigentümer einen gemeinsamen Immobilienverwalter finden und wählen, der in der Folge für alle organisatorischen und sonstigen Aufgaben der Eigentümergemeinschaft verantwortlich ist.
  • Der Verwalter kümmert sich beispielsweise um den, die Erledigung notwendiger Reparaturen, indem Unternehmen dafür beauftragt werden, um alle Abrechnungen und vieles mehr.

Die Aufgabe einer Hausverwaltung ist aber auch, eine fachliche Beratung der Eigentümer in allen Fragen zum Gemeinschaftseigentum zu gewährleisten. Dem Hausverwalter sollte es stets gelingen, unterschiedliche Eigentümerinteressen sinnvoll unter einen Hut zu bringen.

Im Anschluss daran muss er die gemeinsam gefassten Beschlüsse schnell und routiniert in die Praxis umsetzen. Ihre Hausverwaltung erarbeitet zudem jährlich den Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung für alle Eigentümer. Im Normalfall schickt sie diese Unterlagen bereits vor der Eigentümerversammlung an alle Beteiligten.

So können die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sich bereits im Vorfeld genau informieren und etwaige Ungereimtheiten korrigieren lassen. Andernfalls können Sie als Eigentümer diese Unterlagen bei Ihrem Verwalter jederzeit einsehen. Bei den jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen werden sowohl die Verwaltung als auch der Beirat entlastet.

  1. Der Verwalter berichtet und der Verwaltungsbeirat prüft.
  2. Falls nichts zu beanstanden ist, wird die Entlastung des Verwalters vorgeschlagen.
  3. Dies heißt, dass er für sein Handeln freigezeichnet wird und dafür nicht mehr belangt werden kann.
  4. Wichtig: Die Verwaltung des Sondereigentums liegt allein in der Verantwortung des einzelnen Eigentümers.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, sind Sie hierfür selbst verantwortlich und können nicht auf die Unterstützung Ihrer Hausverwaltung zurückgreifen. Auch für Reparaturen und notwendige Instandhaltungsarbeiten in Ihrem Sondereigentum tragen Sie die alleinige organisatorische und auch finanzielle Verantwortung.

Viele Eigentümergemeinschaften wählen einen sogenannten Verwaltungsbeirat. Dieser unterstützt und kontrolliert den Verwalter in allen Belangen. Falls es in der Gemeinschaftsordnung nicht anders festgelegt wird, kann die Gemeinschaft der Eigentümer einen Miteigentümer mit einfachem Mehrheitsbeschluss wählen.

Die wesentliche Aufgabe des Verwaltungsbeirats, der übrigens ehrenamtlich tätig ist, liegt in der Prüfung der Finanzlage und der Kontrolle der Jahresabrechnungen des Verwalters. Auch hat er eine Vermittlerfunktion, die darin besteht, zwischen den Eigentümern und dem Verwalter zu moderieren.

Protokolle der Eigentümerversammlungen müssen vom Beirat abgezeichnet werden, um Rechtswirksamkeit zu erlangen. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft beruft einmal im Jahr oder bei Bedarf auch öfter eine Eigentümerversammlung ein. Diese ist von großer Bedeutung, denn hier werden alle Beschlüsse gefasst, die mit der Instandhaltung oder Modernisierung des Wohngebäudes zu tun haben.

Ob das Dach neu gedeckt wird, eine moderne Heizungsanlage installiert werden soll oder die Fassaden in einer anderen Farbe gestrichen werden – all das bedarf eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter setzt hierfür alle vorgeschlagenen und zu besprechenden Themen auf die Tagesordnung, denn nur zu Punkten, die auf der Tagesordnung stehen, kann ein rechtswirksamer Beschluss der Eigentümergemeinschaft gefasst werden.

  1. Die Eigentümerversammlung ist zudem nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile repräsentieren.
  2. Die genauen Details zum Stimmrecht werden in der Teilungserklärung geregelt.
  3. Eigentümer größerer Wohnungen erhalten somit prozentual mehr Stimmanteile in der Eigentümerversammlung.

Bauliche Veränderungen müssen indes immer einstimmig beschlossen werden, während bei Sanierungsmaßnahmen auch ein Mehrheitsbeschluss schon rechtswirksam ist. Neben Umbau- und Sanierungsthemen werden regelmäßig auch folgende Punkte auf der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung auftauchen:

Der WirtschaftsplanDie JahresabrechnungDie RechnungslegungDie Wahl des VerwaltersDie Wahl des Verwaltungsbeirats

Als Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses muss Ihnen bewusst sein, dass Sie damit Teil der Eigentümergemeinschaft werden. So kann es auch einmal Beschlüsse geben, die nicht in Ihrem Interesse sind. Besonders ärgerlich dabei ist, dass Sie für eventuell anfallende Kosten dennoch anteilig mit herangezogen werden.

Nach einem solchen Beschluss können Sie meist wenig unternehmen. Die beste Möglichkeit ist, hier bereits im Vorfeld der Abstimmung möglichst viele Stimmberechtigte auf Ihre Seite zu ziehen. Wenn Sie sich trotzdem einem mehrheitlich gefassten Beschluss entgegenstellen möchten, können Sie nur prüfen, ob dieser vielleicht aufgrund eines Formfehlers rechtlich unwirksam ist.

Wenn Sie selbst ein Anliegen einbringen möchten, ist es immer hilfreich, bereits vor der Eigentümerversammlung mit den Beteiligten darüber zu sprechen. So wird die Wahrscheinlichkeit weit größer, dass die anderen Miteigentümer für Ihr Anliegen stimmen. Wegerecht Wer Muss Pflegen Fragen, die bauliche Veränderungen betreffen, müssen immer einstimmig beschlossen werden. Bei Sanierungsmaßnahmen ist ein Mehrheitsbeschluss von der Eigentümergemeinschaft schon rechtswirksam. Foto: blp/shutterstock/sirtravelalot Für eine Eigentümergemeinschaft wird wie für Bewohner einer Mietwohnung regelmäßig eine erstellt.

Aus dieser geht hervor, welchen Anteil Sie an den angefallenen Kosten tragen müssen. Unterscheiden Sie dabei bei den laufenden für den Unterhalt Ihrer Eigentumswohnung genau zwischen den Kosten für die Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel das Honorar des Verwalters) und den Kosten für die allgemeine Nutzung (zum Beispiel Kosten für die Müllabfuhr).

Letztere bezeichnet man auch als Betriebskosten. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist genau geregelt, welche Nebenkosten zu den Betriebskosten gehören. Für Selbstnutzer macht das keinen Unterschied, aber wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder das Reihenhaus vermieten, ist die richtige Unterscheidung sehr wichtig, da Sie nur die Betriebskosten an Ihren Mieter weiterreichen können.

Normalerweise erstellt der Verwalter die Wohngeldabrechnungen so übersichtlich, dass Sie als Eigentümer auf einen Blick genau die Betriebskosten erkennen, die Sie auf Ihren Mieter umlegen können. Dadurch ist es ganz unkompliziert, die Nebenkostenabrechnung für Ihren Vertragspartner zu erstellen. Jeder Verwalter erstellt für seine Wohnanlage einen Jahreswirtschaftsplan.

Darin sind alle Ausgaben und Einnahmen aufgeführt, die für die Eigentümergemeinschaft im Kalenderjahr zu erwarten sind. Die Eigentümer müssen diesem Plan im Rahmen der Eigentümerversammlung zustimmen. Damit verpflichten sie sich auch, das damit auf sie zukommende monatliche zu entrichten.

Mit diesem Geld werden die laufenden Betriebskosten bezahlt und gegebenenfalls Rücklagen gebildet. Der Wirtschaftsplan gilt im Allgemeinen für das laufende Kalenderjahr oder wird bis zum Beschluss des nächsten Wirtschaftsplans verlängert. Er besteht aus einem Gesamtwirtschaftsplan, der für die Eigentümergemeinschaft im Ganzen gilt, und einem Einzelwirtschaftsplan, der für jeden einzelnen Miteigentümer erstellt wird.

Die Kosten werden normalerweise proportional zum Miteigentumsanteil umgelegt. Das von den einzelnen Mitgliedern der Eigentümergesellschaft zu entrichtende Wohngeld oder Hausgeld setzt sich unter anderem aus diesen Faktoren zusammen:

Kosten und Honorare für die Verwaltung (Verwalterhonorar)Kosten und Honorare für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Hausmeister, Gärtner, Reinigungspersonal)Müll- und AbfallgebührenRücklagen für die Instandhaltung der Immobilie Für die Instandhaltungsrücklage bei der Kalkulation des Wohngelds nutzt man oft den Wert von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises ab Fertigstellung.Zinseinnahmen aus den bestehenden Rücklagen für die Instandhaltung

Nicht im Wohngeld enthalten ist die Grundsteuer für Ihr Wohneigentum. Diese zahlen Sie als Eigentümer direkt. Wenn es eine gemeinsame Heizungsanlage gibt, können auch die Heizkosten im Wohngeld enthalten sein. Prüfen Sie also vor dem Kauf einer Wohnung genau, was tatsächlich an Nebenkosten in Ihrem Wohngeld enthalten ist, um nicht von weiteren, wesentlich höheren Nebenkosten überrascht zu werden.

  1. Als Wohnungseigentümer oder Inhaber eines Reihenhauses können Sie Teile Ihres Wohngeldes als,
  2. So können Sie 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten unter gewissen Voraussetzungen in der angeben und damit Ihre Steuerschuld verringern.
  3. Wichtig ist, dass alle Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung, aber auch in den Rechnungen der Dienstleister separat ausgewiesen sind.

Berücksichtigt werden können beispielsweise Schneeräumdienste, Fensterputzer, der Reinigungsdienst oder Gärtner. Ausgenommen von dieser Regelung sind alle Kosten für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Auch Gutachterkosten können nicht steuerlich geltend gemacht werden. Wegerecht Wer Muss Pflegen Für die Kosten der Instandhaltung und Verwaltung müssen die Eigentümer gemeinsam aufkommen. Foto: Eisenhans/Fotolia Prüfen Sie beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung oder des Reihenhauses, welche Versicherungen bereits von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen worden sind, weil Sie sich diese dann selbst sparen können.

  • Verpflichtend für jede Eigentümergemeinschaft ist laut § 21, Absatz 5, Punkt 3 WEG eine Wohngebäudefeuerversicherung.
  • Ebenfalls gesetzlich vorgeschrieben ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
  • Um diese Versicherungen muss sich Ihre Hausverwaltung kümmern.
  • Sie brauchen diese Policen – vorausgesetzt natürlich, dass alles korrekt verwaltet wird – nicht separat abzuschließen, sondern sind durch Ihre Wohngeldzahlungen im Normalfall daran beteiligt.

Nicht vorgeschrieben sind für Eigentümergemeinschaften und Elektronikversicherungen. Aufpassen sollten Sie deshalb dann, wenn große Glasflächen oder Aufzuganlagen im Objekt vorhanden sind. In dem Fall sollten Sie sich informieren, wie dieses Thema gemeinschaftlich mit einer entsprechenden Versicherung gelöst werden kann, denn sonst kann es schnell teuer werden.

  • Überlegenswert kann es auch sein, eine sogenannte Hausgeldausfallversicherung abzuschließen.
  • Diese zahlt dann, wenn einer der Miteigentümer zahlungsunfähig werden sollte.
  • Vielleicht kommt für Ihre Eigentümergemeinschaft auch der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung infrage.
  • Diese kommt allerdings nicht bei Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft für Kosten auf, sondern nur dann, wenn die Eigentümergemeinschaft mit dritten Parteien rechtliche Auseinandersetzungen hat.

In vielen Eigentümergemeinschaften gibt es immer wieder Auseinandersetzungen aufgrund der Verteilung der Kosten, die nicht alle Eigentümer im gleichen Umfang betreffen. Oft fühlen sich beispielsweise Bewohner der Erdgeschosswohnungen benachteiligt, wenn Sie an den Aufzugskosten proportional beteiligt werden, obwohl sie nie den Aufzug nutzen.

Im Wohnungseigentumsgesetz ist jedoch festgeschrieben, dass alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile die Lasten tragen, aber auch vom Nutzen in der Gemeinschaft profitieren. Hierbei geht man vom Solidaritätsprinzip aus. Manchmal ist in der Teilungserklärung geregelt, dass bestimmte Eigentümer Anlagen nie nutzen und daher auch nicht an den Kosten beteiligt werden.

Sollte dies – wie im Aufzugsbeispiel nicht befriedigend gelöst sein – kann man dies im Einzelfall unter Umständen später noch ändern. Allerdings ist eine nachträgliche Anpassung immer abhängig von der Zustimmung der anderen Eigentümer. Mit einem Mehrheitsbeschluss kann so das Solidaritätsprinzip außer Kraft gesetzt werden.

  • Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass weiterhin eine ordnungsgemäße Verwaltung des Objekts gewährleistet ist.
  • Wichtig ist auch, dass niemand durch die Regelung willkürlich benachteiligt wird.
  • Auch bei den Tiefgaragenkosten ist eine Abweichung vom Solidaritätsprinzip mitunter denkbar.
  • Wenn mehr Tiefgaragenstellplätze als Wohnungen vorhanden sind, sollten diese getrennt und auf Basis einer entsprechenden Teilungserklärung abgerechnet werden.

In vielen Eigentümergemeinschaften besteht außerdem Uneinigkeit bei der Kostenverteilung für die Pflege der Grünflächen und Gärten in der Wohneigentumsanlage. Hat ein Eigentümer das Sondernutzungsrecht für Gartenanteile, so muss er für alle in seinem Garten entstehenden Kosten aufkommen. Wegerecht Wer Muss Pflegen Bei den Kosten für die Grünflächenpflege besteht in einer Eigentümergemeinschaft oftmals Uneinigkeit. Sicher ist: Hat ein Eigentümer das Sondernutzungsrecht für Gartenanteile, dann zahlt er auch für die Kosten in seinem Gärtchen. Foto: blp/fotolia/VRD Ärger gibt es häufig auch bei der Nutzung der Gemeinschaftsflächen.

In der Hausordnung wird geregelt, was auf gemeinschaftlich genutzten Grünflächen erlaubt oder auch verboten ist. Manchmal ist das Betreten von Grünflächen vollständig untersagt oder etwa Kindern das Spielen auf den Spielplätzen nur zu bestimmten Zeiten erlaubt. Auch wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, müssen Sie dann dafür sorgen, dass sich Ihr Mieter an die Spielregeln hält.

Haben Sie Kinder und sollen diese im Garten spielen dürfen, müssen Sie auf eine Änderung der Teilungserklärung hinarbeiten. Dazu brauchen Sie im Normalfall eine Zweidrittelmehrheit. Wenn nur die Hausordnung geändert werden muss, ist eine einfache Mehrheit ausreichend.

Manchen Wohnungen sind Gartenflächen zugeordnet, die der Eigentümer exklusiv nutzt. Er entscheidet, welche Pflanzen er setzt und ob seine Kinder eine Schaukel bekommen. Wer auf dem Balkon Blumentöpfe aufstellt oder jahreszeitlich dekoriert, braucht dafür ebenfalls keine Erlaubnis. Aber die Freiheit kann Grenzen haben.

Ist die Hecken- höhe vorgeschrieben oder ein Rankgitter für Kletterpflanzen, muss der Eigentümer sich daran halten. Das harmonische Miteinander hängt nicht nur von Gestaltungsfragen ab. Häufig ist Lärm Ursache für Streit. Gerade im Garten und auf dem Balkon gilt es, Rücksicht zu nehmen.

Eine gesellige Runde feiert ab 22 Uhr besser drinnen weiter und drosselt Geräusche auf Zimmerlautstärke. Gelegentlichem Grillen steht meist nichts im WegeZieht aber Rauch in Räume, könne das Grillen mit Kohle auch verboten sein. Für den Hausfrieden ist ein Elektrogrill ohnehin die bessere Wahl. Innerhalb der Eigentümergemeinschaft gibt es auch häufig Uneinigkeiten über die Notwendigkeit und den Umfang von Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen.

Manch einer würde gern viel Geld für eine neue Fassade einsetzen, während der Miteigentümer die Sanierung für völlig verfrüht oder gar ganz überflüssig hält. Insbesondere wenn die angesparte zu knapp für die vorgesehene Sanierungsmaßnahme ist, kommt es hier häufig zu erbitterten Streitigkeiten zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft.

Besonders schwierig wird es, wenn der Verwalter eine Sonderumlage von den Miteigentümern festlegt, um ein gemeinsam beschlossenes Sanierungsprojekt umsetzen zu können. Insbesondere dann, wenn einer oder mehrere Eigentümer den erforderlichen Betrag nicht leisten können oder wollen, sind weitere Probleme in der Gemeinschaft zu erwarten.

Und auch der Verwalter selbst bietet manchmal Anlass für Unstimmigkeiten, wenn er seinen Aufgaben nicht ordnungsgemäß nachkommt. Verkauft jemand aus der Eigentümergemeinschaft seine Wohnung oder das Reihenhaus, wird wieder das Wohnungseigentumsgesetz wichtig.

Darin ist geregelt, dass vor jedem Verkauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer Wohneigentumsanlage eine schriftliche Zustimmung von Ihrem Verwalter angefordert werden muss. Diese Zustimmung soll die Eigentümergemeinschaft davor schützen, unseriöse Käufer in die Gemeinschaft aufzunehmen. Wichtig für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung sind auch Rücklagen.

Ein etwaiges Guthaben, das Sie als bisheriger Eigentümer mit Ihrem Wohngeld eingebracht haben, geht direkt an den Käufer der Eigentumswohnung über. Der Verwalter muss dann eine Wohngeldabrechnung erstellen, aus der zeitanteilig klar wird, welche Kosten auf den bisherigen Eigentümer (also Sie) und welche auf den zukünftigen fallen.

  • Wenn bereits vor dem Verkauf eine Sonderumlage in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, die aber erst nach dem Wechsel des Eigentümers fällig wird, liegen die Kosten dafür beim Käufer der Immobilie.
  • Auch muss er eventuell vorhandene Wohngeldrückstände des bisherigen Eigentümers ausgleichen.
  • Als Käufer sollten Sie hier also genau aufpassen, dass nicht bei einem vermeintlichen Schnäppchen anschließend hohe Kosten durch offene Zahlungen des früheren Eigentümers oder durch sofort zu leistende Sonderumlagen auf Sie zukommen.

Wer einen Pkw besitzt und ihn im Freien parken muss, der meidet in der Regel die Bäume. Denn sie lassen allerhand fallen, was dem Auto schaden könnte: Laub, Früchte, Äste und manchmal auch Harz. Trotzdem musste ein Wohnungseigentümer nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS mit seinem Stellplatz in der Nähe einer Kastanie leben.

Der Fall: Ein Mitglied einer WEG war es leid, vom Dach und der Motorhaube seines geparkten Autos immer wieder herabgefallene Kastanien und Baumharz entfernen zu müssen. Der Mann wollte deswegen ein Carport errichten, das den Pkw schützen sollte. Andere Eigentümer waren allerdings nicht einverstanden. Sie sahen darin eine bauliche Veränderung, die der vollständigen Zustimmung der WEG bedürfe.

Der „Bauherr” sprach dagegen nur von einer Maßnahme der Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung, für die nicht so strenge Kriterien gelten. Das Urteil: Bei der Kastanie und ihren Früchten handle es sich um „Gegebenheiten der Natur”, entschied eine Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth.

Diese müsse der Wohnungseigentümer hinnehmen, zumal sie ihm ja schon beim Kauf des Objekts bekannt gewesen seien. Die Teilungserklärung habe eine entsprechende Darstellung der Lage der Bäume enthalten. Außerdem träten die Probleme mit der Kastanie nur zu bestimmten Zeiten im Sommer und Herbst auf. Die übrigen Eigentümer müssten ihm die Errichtung eines Carports nicht erlauben.

(Landgericht Nürnberg-Fürth, Aktenzeichen 14 S 6188/17)

Wo steht was Gemeinschaftseigentum ist?

1. Aufteilung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum – Zum Gemeinschaftseigentum gehören z.B. klassischerweise :

Außenwände Dach Geschossdecken Fundament Treppenhaus & Flur Eingangstüren Fenster Fahrstuhl Gartenanlage Innenhöfe Kellergänge Sprechanlage Hausmeisterwohnung Briefkastenanlage Geschossgedecke einer Tiefgarage

Zu den zwingenden Bereichen des Gemeinschaftseigentums zählen laut Wohneigentumsgesetz sämtliche Bereiche des gemeinschaftlichen Gebrauchs : Zentralheizung, Wasserleitungen sowie Strom- bzw. Gasleitungen. Es können aber Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden : z.B.

Versorgungsleitungen, die durch mehrere Wohnungen (Sondereigentum) führen. Sollten Versorgungsleitungen nur eine Wohnung versorgen, dann gehören diese zum Sondereigentum und müssen auch als solche in der Teilungserklärung ausgewiesen werden. Häufig wird über die Zugehörigkeit von gewissen Gebäudeteilen zum Gemeinschaftseigentum gestritten.

Dazu gehören:

Balkone: Außenwand, Balkondecke und Brüstung sind Gemeinschaftseigentum, der Balkonraum und Bodenbeläge aber Sondereigentum. Wohnungseingangstüren: Außenseite der Tür ist Gemeinschaftseigentum, die Innenseite ist Sondereigentum. Gärten und Terrassen: Sie können sowohl zum Gemeinschaftseigentum als auch zum Sondereigentum gehören. Wenn sie zum Gemeinschaftseigentum zählen, können sie über Sondernutzungsrechte einem Sondereigentum zugeordnet werden.

Deshalb gilt: Die genaue Aufteilung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum geht aus der Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft hervor.